Baufinanzierung im Rems-Murr-Kreis: was Käufer hier wissen sollten

Stand: August 2026 · Von der GS Finanzkanzlei, Baltmannsweiler · Lesezeit ca. 6 Minuten

Ein Kreis, zwei Marktlagen

Der Rems-Murr-Kreis umfasst gut 30 Städte und Gemeinden und reicht vom Stuttgarter Stadtrand bis tief in den Schwäbischen Wald. Für die Finanzierung ist das entscheidender, als es zunächst klingt.

Im Westen – Fellbach, Waiblingen, Korb, Kernen im Remstal, Schwaikheim – ist die Nähe zu Stuttgart der bestimmende Faktor. Die S-Bahn-Anbindung hält die Nachfrage hoch, gute Objekte sind schnell vergeben, und Sie konkurrieren häufig mit mehreren Interessenten. Hier zählt Tempo bei der Finanzierungsbestätigung oft mehr als der letzte Zehntelprozentpunkt beim Zins.

Im mittleren Bereich – Winnenden, Weinstadt, Remshalden, Schorndorf, Backnang, Leutenbach, Urbach, Winterbach – finden sich gewachsene Städte mit gemischtem Bestand: Nachkriegsbauten, Siedlungshäuser der 1960er- und 1970er-Jahre und Neubaugebiete am Rand. Das ist der Bereich, in dem sich für viele Familien das beste Verhältnis aus Preis, Anbindung und Infrastruktur ergibt.

Im Osten und Norden – Murrhardt, Welzheim, Sulzbach an der Murr, Althütte, Großerlach, Kaisersbach, Alfdorf, Spiegelberg, Rudersberg – sind die Kaufpreise deutlich niedriger. Dafür ist der Bestand älter, die Wege sind länger und der öffentliche Nahverkehr dünner. Finanzierbar ist das oft sehr gut – nur muss die Rechnung die Folgekosten enthalten.

Altbau im Ortskern: Chance mit Prüfpflicht

In vielen Ortskernen des Kreises stehen Häuser aus der Zeit vor 1970, im Murrtal und im Schwäbischen Wald auch deutlich ältere Gebäude in Fachwerkbauweise. Solche Objekte sind häufig deutlich günstiger als vergleichbare Neubauten – und genau deshalb rutschen Käufer hier in die typische Falle: Der Kaufpreis passt ins Budget, die Sanierung wurde aber nur grob geschätzt.

Realistisch einzuplanen sind bei unsanierten Objekten unter anderem Heizungstausch, Fenster, Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke, Elektrik auf aktuellem Stand sowie häufig Bäder und Leitungen. Diese Positionen summieren sich schnell auf einen Betrag, der den Preisvorteil gegenüber einem sanierten Haus relativiert.

Wie Banken Objekte hier bewerten

Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert – ihre eigene, bewusst vorsichtige Einschätzung des Objekts. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz zusätzlich zu den Nebenkosten aus Eigenkapital tragen. Im Rems-Murr-Kreis gibt es dafür ein paar wiederkehrende Muster:

• Baujahr und Zustand wiegen schwerer als die Lage. Ein saniertes Haus in Murrhardt kann besser bewertet werden als ein unsaniertes in Waiblingen.
• Große Grundstücke in den Waldgemeinden fließen nicht eins zu eins in den Wert ein. Fläche allein erhöht den Beleihungswert nur begrenzt.
• Landwirtschaftlich geprägte Anwesen mit Scheune oder Nebengebäude bewerten Banken sehr unterschiedlich – manche rechnen die Nebengebäude praktisch mit null.
• Hanglagen, im Remstal und im Schwäbischen Wald häufig, können Bau- und Sanierungskosten erhöhen; das wirkt sich indirekt auf die Kalkulation aus.

Genau hier zeigt sich, warum der Vergleich mehrerer Banken bei solchen Objekten mehr bringt als bei einer Standard-Neubauwohnung: Die Bewertungsspielräume sind größer, und die Institute gehen unterschiedlich damit um.

Sonderfälle: Erbbaurecht, Scheune, Doppelhaushälfte

Erbbaurecht. Sie erwerben das Gebäude, das Grundstück gehört weiterhin der Kommune, einer Kirche oder einer Stiftung; dafür zahlen Sie laufend Erbbauzins. Nicht jede Bank finanziert das, und die Restlaufzeit des Vertrags ist entscheidend – bei kurzer Restlaufzeit wird es deutlich enger. Unmöglich ist es aber nicht, man braucht nur das passende Institut.

Umbau von Nebengebäuden. Die Scheune zum Wohnhaus ausbauen ist im ländlichen Teil des Kreises ein verbreiteter Wunsch. Finanzierungstechnisch ist das ein Bauvorhaben, kein Kauf: Die Bank zahlt nach Baufortschritt aus und will eine belastbare Kostenaufstellung sehen. Zusätzlich sollte baurechtlich vorab geklärt sein, was überhaupt genehmigungsfähig ist.

Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren sind im Kreis stark vertreten und in der Regel unkompliziert finanzierbar – hier ist meist der energetische Zustand das Thema, nicht die Bewertung.

Förderung: KfW, L-Bank und die Gemeinde

Bei Bestandsimmobilien im Kreis ist die Förderung selten Beiwerk, sondern oft der Hebel, der die Rechnung aufgehen lässt. Drei Ebenen lohnen den Blick:

• KfW – Programme für energetische Sanierung, Heizungstausch und altersgerechten Umbau; je nach Situation außerdem Programme für Familien beim Erwerb von Wohneigentum.
• L-Bank Baden-Württemberg – die Landesförderbank mit eigenen Programmen zur Wohnraumförderung, die sich in vielen Fällen mit der Bankfinanzierung kombinieren lassen.
• Kommunale Programme – einzelne Städte und Gemeinden im Kreis fördern Sanierung im Ortskern oder vergeben Bauplätze nach eigenen Kriterien. Das lohnt eine gezielte Nachfrage bei der jeweiligen Gemeinde, weil sich diese Programme regelmäßig ändern.

Die ehrliche Rechnung: Kaufpreis ist nicht alles

Die häufigste Frage, die uns im Kreis gestellt wird, lautet sinngemäß: Lohnt es sich, für ein günstigeres Haus weiter rauszufahren? Die Antwort hängt an einer Gesamtrechnung, nicht am Kaufpreis:

• Kaufnebenkosten von rund 9 bis 12 Prozent, die aus Eigenkapital kommen müssen – die Einzelposten haben wir im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg aufgeschlüsselt.
• Sanierungskosten, realistisch geschätzt statt optimistisch.
• Energiekosten, die bei einem unsanierten Altbau ein Vielfaches eines sanierten Hauses betragen können.
• Mobilität – ein zweites Auto samt Unterhalt ist ein realer monatlicher Betrag, der die Ersparnis beim Kaufpreis relativiert.
• Zeit, die sich nicht in Euro ausdrücken lässt, aber über Jahre zählt.

Wir stellen diese Rechnung für beide Varianten auf. Manchmal spricht sie klar für das günstigere Haus im Schwäbischen Wald, manchmal für die kleinere Immobilie näher an Stuttgart. Uns ist wichtiger, dass Sie die Zahlen kennen, als dass ein Abschluss zustande kommt.

So gehen wir vor

Ansprechpartner für den Rems-Murr-Kreis ist Tayfun Özboga. Der Ablauf ist schlank gehalten:

• Erstgespräch – kostenlos und unverbindlich, telefonisch, per Video oder bei Ihnen vor Ort.
• Budget-Check – Sie erfahren, welcher Kaufpreis inklusive Nebenkosten und Sanierung realistisch ist, bevor Sie mit der Suche starten.
• Vergleich und Struktur – wir holen die Angebote vieler Banken ein, prüfen Förderprogramme und bauen sie ein.
• Finanzierungsbestätigung – wenn es schnell gehen muss, mit Priorität.
• Begleitung – bis zur Auszahlung, und wir melden uns rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung wieder.

Die Anfrage dauert etwa zwei Minuten, ist für Sie kostenlos und SCHUFA-neutral – wir stellen zunächst nur Konditionsanfragen.

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• Baufinanzierung in Stuttgart & Esslingen – Kauf, Neubau, Modernisierung und Anschlussfinanzierung
• Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Eigenkapital
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