Zinsbindung läuft aus – was jetzt?
Kurz beantwortet
Wenn Ihre Zinsbindung endet, bleibt in der Regel eine Restschuld offen, für die Sie eine neue Vereinbarung brauchen. Sie haben drei Wege: Verlängerung bei der bisherigen Bank (Prolongation), Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder ein Forward-Darlehen, mit dem Sie sich die Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Wer früh vergleicht, hat die meisten Optionen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Baufinanzierung wird der Zins meist für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben – das ist die Zinsbindung. Nach diesem Zeitraum ist das Darlehen in den allermeisten Fällen noch nicht vollständig zurückgezahlt. Es bleibt eine Restschuld offen.
Die Anschlussfinanzierung ist die Vereinbarung, mit der diese Restschuld weiterfinanziert wird. Ohne neue Vereinbarung geht das Darlehen in einen variablen Zins über, der in der Regel deutlich ungünstiger ist als eine fest vereinbarte Anschlusslösung.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Sinnvoll ist ein erster Blick etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Das klingt früh, hat aber einen konkreten Grund: In diesem Zeitraum stehen Ihnen alle Wege offen – inklusive Forward-Darlehen, mit dem Sie sich die heutigen Konditionen für später sichern können.
Ihre Bank schickt Ihnen meist erst wenige Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot. Wer erst dann anfängt, hat kaum Zeit zu vergleichen und nimmt häufig das erste Angebot – nicht unbedingt das passende.
Welche Möglichkeiten habe ich?
1. Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank). Der einfachste Weg: Sie unterschreiben das Angebot Ihrer Bank. Es fällt kein Aufwand für Unterlagen und Grundbuch an – dafür verhandeln Sie ohne Vergleichsangebot und wissen nicht, ob die Konditionen marktgerecht sind.
2. Umschuldung zu einer anderen Bank. Die Restschuld wird von einer neuen Bank übernommen. Der Aufwand ist überschaubar: Die Grundschuld wird abgetreten, Notarkosten entstehen dabei in überschaubarer Höhe. Häufig ist dieser Weg wirtschaftlich der bessere.
3. Forward-Darlehen. Sie schließen heute ab, die Auszahlung erfolgt später zum Ende Ihrer Zinsbindung. Damit sichern Sie sich die aktuellen Konditionen für die Zukunft.
Zusätzlich lohnt bei jeder Anschlussfinanzierung die Frage, ob sich Rahmenbedingungen ändern sollen: Tilgungshöhe anpassen, Sondertilgungen vereinbaren, Laufzeit verkürzen – oder eine anstehende Modernisierung gleich mitfinanzieren, inklusive Prüfung von KfW-Förderprogrammen.
Was ist ein Forward-Darlehen – und was kostet die Sicherheit?
Bei einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie die Konditionen heute, das Geld fließt aber erst in der Zukunft – üblich sind Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten. Sie sichern sich damit gegen steigende Zinsen ab.
Die Banken berechnen für diese Sicherheit einen Aufschlag, der mit der Länge der Vorlaufzeit steigt. Ein Forward-Darlehen ist deshalb kein Selbstläufer, sondern eine Abwägung: Wie wichtig ist Ihnen Planungssicherheit, und wie lange ist der Vorlauf? Wir rechnen Ihnen beide Varianten gegenüber, damit Sie die Entscheidung auf Basis von Zahlen treffen – nicht auf Basis einer Zinsprognose.
Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es abnehmen, auch wenn die Konditionen zum Auszahlungszeitpunkt günstiger wären.
Lohnt sich der Wechsel zu einer anderen Bank?
Häufig ja – aus einem einfachen Grund: Ihre bisherige Bank kennt Ihre Situation und muss sich bei der Verlängerung keinem Wettbewerb stellen. Ein Vergleichsangebot verändert diese Ausgangslage, selbst wenn Sie am Ende bleiben.
Der Wechselaufwand ist geringer als viele erwarten: Es ist kein neuer Notartermin für einen Kaufvertrag nötig, die bestehende Grundschuld wird lediglich abgetreten. Wir übernehmen die Abwicklung mit beiden Banken.
Ehrlich gesagt: Es gibt Fälle, in denen die Verlängerung bei der Hausbank die beste Lösung ist – etwa bei kleinen Restschulden, bei denen der Aufwand den Vorteil aufzehrt. Genau das sagen wir Ihnen dann auch.
Welche Unterlagen brauche ich für den Vergleich?
Für eine erste, belastbare Einschätzung genügen wenige Angaben:
- aktueller Darlehensvertrag bzw. die letzte Jahresmitteilung Ihrer Bank (daraus ergeben sich Restschuld und Ende der Zinsbindung)
- Angaben zum Objekt (Adresse, Art, Baujahr, Wohnfläche)
- aktuelle Einkommensnachweise
- falls vorhanden: das Verlängerungsangebot Ihrer Bank
Die Prüfung ist für Sie kostenlos und die Anfrage SCHUFA-neutral – wir stellen zunächst nur Konditionsanfragen. Mehr dazu im Ratgeber SCHUFA-neutrale Kreditanfrage.
Passend dazu
Zinsbindung läuft aus? Wir prüfen kostenlos.
Sagen Sie uns Restschuld und Ablaufdatum – wir vergleichen die Angebote vieler Banken und rechnen Verlängerung, Wechsel und Forward-Darlehen gegenüber.